地块基本信息
区县 宝山区
地块公告/公示号 201803501
合同编号 沪宝规土(2018)出让合同第13号
地块名称 宝山区N12-1001编制单元13A-02地块(“城中村”改造项目-康家村)
出让方式 挂牌
四至范围 东至:康宁路,南至:康家围场河,西至:大康路,北至:长江西路
土地用途 普通商品房
宗地面积(平方米) 42012.5
容积率 普通商品房 2.2
计容面积(平方米) 92427.5
受让人信息
受让人 上海华行房地产开发有限公司
出资比例 上海华行房地产开发有限公司:100%。
受让人法定代表人 金建明
土地建设状况基本信息
合同签订时间 2018-04-12
约定缴款时间 合同签订之日起30个工作日内
约定交地时间 付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起60个工作日内
约定开工时间 在交付土地后12个月内
约定竣工时间 在交付土地36个月内
全生命周期管理要求
建设管理 建设要求 /
住宅套数下限 645
保障房配建比例(%) 配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5%以上。
中小套型配建比例(%) 中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的70%。
中小套型住宅建筑面积(平方米) 中小套型住宅建筑面积不得低于64699.25平方米。
地下空间要求 地下经营性建筑面积:63700.00平方米,其中:
商业建筑面积:3700平方米;
住宅配套停车库建筑面积:55000平方米;
仓储(含住宅套内地下部分)建筑面积:3700平方米;
地下其他经营性建筑面积:1300平方米。
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的,受让人应在办理建设工程规划许可证之前,与出让人签订补充出让合同,补缴土地出让金。
装配式要求 本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求,装配式建筑面积的比例为:100%,建筑单体预制装配率不低于建筑单体预制率不应低于40%或单体装配率不低于60%%,应按以下规定建设及管理:沪建建材联[2016]24号、沪建管联[2015]417号等。。
全装修要求 全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100%以上(不包含保障性住房等),计87806.12平方米以上,保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的100%以上,计4621.38平方米以上。
公共服务设施及空间要求 1、公共服务设施:该地块内应设置建筑面积不少于总建筑面积1.5%(计1340平方米)的公共服务设施,包括:老年活动室一处不小于320平方米;养育托管点一处不小于200平方米;文化活动室一处不小于120平方米;生活服务点一处不小于100平方米;其他公共服务设施600平方米(含不少于150平方米的社区卫生服务用房),在建设项目管理阶段进一步明确其使用用途。设施应设置在建筑物三层以下,临街布置,相关建设内容应在建筑规划设计方案中明确。社区公共配套服务设施建成后权属无偿移交政府或相关部门所有。 2、该地块内应设置不低于用地面积5.7%(计2400平方米)的公共环境空间,其中:地块内绿地面积不小于2400平方米,沿康家围场河布局,地块短边原则上不小于12米,乔木覆盖率50%。绿地不得设置围墙,满足24小时向外开放。住宅地块的小型公共空间在建成后产权无偿移交政府,由政府负责运营管理。 3、物业管理、业委会用房权属属业主所有,其余公共服务设施权属按《不动产登记暂行条例》及本市有关规定申请办理登记。
绿化管理要求 本合同项下出让宗地中的绿地率为25%,绿化面积不小于10503.13平方米,集中绿地率:10%,屋顶绿化实施面积/平方米,受让人应按以下约定建设及管理:在取得用地规划许可证后,设计方案报批前到宝山区行政服务中心绿化和市容局窗口办理绿化意见征询手续。。
其他建设要求 /
功能管理 功能业态要求 /
引入行业要求 /
其他功能要求 /
运营管理 运营管理要求 /
物业持有要求 1)受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业(除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业除外);
2)受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于15%(计13170.92平方米以上)的住宅物业(除按照相关规定及合同约定应当移交政府及政府有关部门的保障房等物业外),以上自持面积须用于租赁;
建筑节能环保 绿色建筑要求 本合同项下出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑标准为:本地块的新建民用建筑应根据《上海市绿色建筑“十三五”专项规划》要求,全部按照绿色建筑一星级及以上标准建设。其中,单体建筑面积2万平方米以上大型公共建筑按照绿色建筑二星级及以上标准建设。
土壤及地下水环保要求 受让人在使用过程中发生污染的,受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定,造成严重环境污染的,出让人可无偿收回国有建设用地使用权,并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求 /
转让、出租、抵押管理 1)受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款,领取不动产权证后,应按本合同约定,进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的,同时应当完成开发投资总额的百分之二十五以上。
2)受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的,向出让人提出申请,经出让人同意后执行。
3)本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记,不得单独办理不动产权证。
4)受让人在约定的物业持有期间内办理转移登记,或变更不动产权证附记栏中注记的相关约定内容,需经出让人审核同意。
5)未满足本合同约定的转让条件的,国有建设用地土地使用权及地上建筑物等不得整体或分割转让,受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。在满足本合同约定的转让条件后,受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的,应提前书面告知出让人。
6)本合同项下出让宗地需自持部分物业,应当整体抵押,不得分割抵押。抵押权实现时,受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求 1)本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的,出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例,要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金,并有权要求受让人继续履行本合同;建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的,出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分,有权按照实际差额部分占约定标准的比例,要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。
2)擅自改变土地用途和建设条件,违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的,出让人有权解除本合同,收回国有建设用地使用权。
3)受让人违反本合同约定的,由相关职能管理部门依法依规追究责任。
4)受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的,由相关职能部门依法依规追究责任。
5)若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定,出让人决定取消其竞得资格的,出让人有权解除本合同,收回国有建设用地使用权,扣除本合同约定的定金之后,返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。
受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定,出让人解除本合同的,出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施,由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
6)因受让人违反本合同约定,出让人收回国有建设用地使用权的,出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施,由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
特别约定 1、地上建筑面积92427.5平方米(地上计容建筑面积不包括建成后无偿移交政府的1340平方米社会公共服务设施)。
2、基地周边道路应与住宅同步设计、同步建设、并设置公交停靠站等公交配套设施。
3、按规划可借用周边地块配建的生活垃圾压缩站,在该压缩站未建成之前,本地块内需设置临时的符合环卫设施配置和作业要求的生活垃圾集中收集设施(垃圾房);若不能借用则需设置规模为一机一箱的生活垃圾压缩收集站,建筑面积110平方米,在规土综合验收后无偿移交区政府相关部门。建议按照该区域控规统筹考虑环卫设施布局,可集中配置,具体方案后期协调明确。
4、若存在净购物面积超过1000平方米(综合商业区2000平方米)以上或存在商业街长度超过600米以上的商业必须配置公共厕所,设置建筑面积不小于60平方米/座,服务半径不大于250米,在规土综合验收后无偿移交区政府相关部门。
5、地下空间按照沪府办[2013]84号、沪规土资执规[2015]24号文件执行。
6、物业管理区域预划定和物业、业委会用房配置按《上海市住宅物业管理规定》执行。住宅物业保修金按建设总造价3%缴存。
7、配套费:按“城中村”改造政策配套免缴。
8、该城中村改造项目一期范围内的公共、公益性设施,应按控详及相关工作要求实施。

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