地块基本信息
区县 杨浦区
地块公告/公示号 201813201
合同编号 沪杨规土(2018)出让合同第13号
地块名称 杨浦区平凉社区03G3-01地块(平凉街道1街坊北块)
出让方式 挂牌
四至范围 东至:规划通北路,南至:规划天章路,西至:规划宁远路,北至:杨树浦路
土地用途 商办
宗地面积(平方米) 27054.4
容积率 商办 4.0
计容面积(平方米) 108217
受让人信息
受让人 中国交通建设集团有限公司,上海绿城泓盛建设发展有限公司,上海杨浦滨江投资开发有限公司
出资比例 上海绿城泓盛建设发展有限公司:20%;上海杨浦滨江投资开发有限公司:10%;中国交通建设集团有限公司:70%。
受让人法定代表人 章建波 左卫东 刘起涛
土地建设状况基本信息
合同签订时间 2018-10-26
约定缴款时间 合同签订之日起30个工作日内
约定交地时间 付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起60个工作日内
约定开工时间 在交付土地后12个月内
约定竣工时间 在交付土地48个月内
全生命周期管理要求
建设管理 建设要求 1)受让人须在已经批准的控制性详细规划附加图则或风貌区保护规划基础上进行方案设计,经规划管理部门批准后进行地块的开发建设。
住宅套数下限 /
保障房配建比例(%) /
中小套型配建比例(%) /
中小套型住宅建筑面积(平方米) /
地下空间要求 地下建设用地规划性质:商业、停车、设备及管理用房;
地下总建筑面积:70800平方米;
地下经营性建筑面积:70800.00平方米,其中:
商业建筑面积:9000平方米;
非住宅配套停车库建筑面积:61800平方米;
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的,受让人应在办理建设工程规划许可证之前,与出让人签订补充出让合同,补缴土地出让金。
装配式要求 本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求,装配式建筑面积的比例为:100%,建筑单体预制装配率不低于单体预制率不低于40%或单体装配率不低于60%。%,应按以下规定建设及管理:《关于本市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则(试行)的通知》(沪建建材(2016)601号)。
全装修要求 /
公共服务设施及空间要求 1、地块内设置总建筑面积不小于6820平方米(地上总建筑面积6.3%)的公共服务配套设施,具体功能为:社区学校约1000平方米、市民健身中心约3000平方米、压缩式垃圾房一座约120平方米、公共服务配套设施备用空间2700平方米。公共服务配套设施应设置在建筑物三层以下,临街布置,方便达到,并配备独立出入口,相关建设内容应在建筑规划设计方案中明确。配建的公共服务配套设施由受让人出资及建设(含装修),装修标准不低于1200元/平方米,建成并达到使用要求后,产权无偿移交区政府指定的相关部门(不包括垃圾房),具体在方案阶段由区公共设施管理联席会议办公室审核确定。 2、地块内应设置一处不小于1000平方米(总用地面积3.7%)的公共空间,沿杨树浦路、规划宁远路路口设置,并结合建议保留建筑和50年以上历史建筑布局。公共空间原则上短边不小于12米,需沿路布局,不设置围墙,保证24小时向社会开放。鼓励种植乔木,原则上乔木覆盖率不低于50%。公共空间中应设置公共艺术作品(设施),包括城市雕塑、装置艺术,经艺术化处理的城市家具和公共设施等。相关建设内容以建筑规划设计方案审定为准。以上公共空间建成后产权归受让人,由受让人会同杨浦滨江公共空间的主体共同负责运营管理,并符合杨浦滨江的整体管理要求。 3、地块内设置南北向公共通道,连通杨树浦路与滨江绿地,宽度不小于6米、长度不小于100米,位置根据项目方案合理确定。公共通道以确保连续舒适的步行为主,满足机动车应急救助通行要求。公共通道两端不得设置围墙,保证24小时向社会开放,与建筑结合设置的公共通道净空高度一般不低于4.5米。相关建设内容以建筑规划设计方案审定为准。以上公共通道建成后产权归受让人,由受让人会同杨浦滨江公共空间的主体共同负责运营管理,并符合杨浦滨江的整体管理要求。 4、地块内按规定在地面配置独用成套的物业管理用房,按照物业管理区域房屋总建筑面积为千分之二配置,但不得低于100平方米;配置业主委员会用房不低于30 平方米。物业管理用房、业主委员会用房、垃圾房为全体业主共有。
绿化管理要求 本合同项下出让宗地中的绿地率为20%,绿化面积不小于5411.00平方米,集中绿地率:5%,屋顶绿化实施面积/平方米,受让人应按以下约定建设及管理:/。
其他建设要求 /
功能管理 功能业态要求 本地块应满足以下产业要求:属于国家“一带一路”、“海洋强国”、“交通强国”战略产业和上海市战略性新兴产业。
引入行业要求 本地块需建设企业总部,并致力于打造国际领先的港口航道、交通海工、水环境保护等装备技术科技创新中心和国际交流中心,拟引入的企业须具备国际一流的港口航道、交通海工、水环境保护等装备技术科研实力、设计和研制能力。
其他功能要求 本地块建设应以培养科技创新型人才为目标,建设产学研相结合的科创及科研成果转化平台,并结合杨浦滨江丰富的历史工业遗存,高起点、高标准、高目标地建设示范性“智慧楼宇”。
运营管理 运营管理要求 受让人须在规划土地综合验收后一年内,将在土地出让公告日前全资或控股的港口与航道、疏浚相关行业子公司注册杨浦区、税收落地。企业数量不少于5家,且上述企业年主营业务收入之和不小于1000亿元。同时,受让人向杨浦区投资促进办公室提供真实、有效的港口与航道、疏浚相关行业子公司的落户、主营业务收入证明资料及土地出让公告日前全资、控股子公司的营业执照备案。
商业须结合周边地块功能定位统一招商运营,主要为本项目办公人群和周边休闲游憩人群提供高品质商业配套,建议设置银行(ATM)、便利店、咖啡吧、商务简餐、正餐、美体健身等业态。
受让人须在交地手续完成后六个月内,将土地出让公告日前全资或控股的港口与航道、疏浚相关行业子集团总部注册杨浦区,税收落地。同时,受让人向杨浦区投资促进办公室提供真实、有效的集团全资或控股的二级子集团总部注册至杨浦区的总部迁址公告、公司注册地变更至杨浦区的营业执照等证明文件备案,并愿接受杨浦区投资促进办公室履约监管。【集团全资或控股的二级子集团是指世界500强企业、能引领实施 “一带一路”、“海洋强国”、“交通强国”等国家战略的二级子集团(注册资金100亿元以上、年主营业务收入300亿元以上的港口与航道、疏浚相关施工企业)】
受让人须在交地手续完成后六个月内,将由国家发展与改革委员会批准组建的、在港口与航道、疏浚科研领域具有国际领先水平的国家工程研究中心落户杨浦区。同时,受让人向杨浦区投资促进办公室提供真实、有效的国家发展与改革委员会批准组建的、在港口与航道、疏浚科研领域具有国际领先水平的国家工程研究中心落户杨浦区的证明材料备案,并愿接受杨浦区投资促进办公室履约监管。
受让人须在土地出让年限内(商业40年、办公50年),不变更注册落户在杨浦区的港口与航道、疏浚类企业及总部企业的注册地。受让人接受杨浦区投资促进办公室履约监管并提供相关证明材料。
物业持有要求 1)受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于100%(计97395.3平方米以上)的办公物业不少于20年;
2)其他物业自持要求:受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于100%(计19821.7平方米,含地下)的商业物业。。
建筑节能环保 绿色建筑要求 本合同项下出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑标准为:按照《上海市绿色建筑“十三五”专项规划》(沪建建材【2016】776号)的要求,该地块按照绿色建筑三星级及以上标准设计建设
土壤及地下水环保要求 受让人在使用过程中发生污染的,受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定,造成严重环境污染的,出让人可无偿收回国有建设用地使用权,并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求 /
转让、出租、抵押管理 1)受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款,领取不动产权证后,应按本合同约定,进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的,同时应当完成开发投资总额的百分之二十五以上。
2)受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的,向出让人提出申请,经出让人同意后执行。
3)本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记,不得单独办理不动产权证。
4)受让人在约定的物业持有期间内办理转移登记,或变更不动产权证附记栏中注记的相关约定内容,需经出让人审核同意。
5)未满足本合同约定的转让条件的,国有建设用地土地使用权及地上建筑物等不得整体或分割转让,受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。在满足本合同约定的转让条件后,受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的,应提前书面告知出让人。
6)本合同项下出让宗地需自持部分物业,应当整体抵押,不得分割抵押。抵押权实现时,受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求 1)本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的,出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例,要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金,并有权要求受让人继续履行本合同;建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的,出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分,有权按照实际差额部分占约定标准的比例,要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。
2)擅自改变土地用途和建设条件,违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的,出让人有权解除本合同,收回国有建设用地使用权。
3)受让人违反本合同约定的,由相关职能管理部门依法依规追究责任。
4)受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的,由相关职能部门依法依规追究责任。
5)若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定,出让人决定取消其竞得资格的,出让人有权解除本合同,收回国有建设用地使用权,扣除本合同约定的定金之后,返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。
受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定,出让人解除本合同的,出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施,由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施,恢复场地平整。
6)因受让人违反本合同约定,出让人收回国有建设用地使用权的,出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施,由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施,恢复场地平整。
特别约定 1、公共服务配套设施中的垃圾房建设要求:压缩式垃圾房内应设置相应的分类收集容器和除臭设备(一机二箱10米×12米),压缩式垃圾房应单独设置,选址位置应不影响周边区域景观要求,垃圾房内污水应纳入污水管网内,并设置绿化隔离带,地块内另需设置装潢垃圾堆放点和预留分类收集容器摆放位置。结合项目公共服务配套设施设置一处公共厕所,保证24小时向社会开放,具体以审定方案为准。
2、竞得人(或其成立的项目公司)在公司设立、建设、经营过程中均应遵守符合产业功能定位、税收属地征管、属地注册登记的要求,实现“功能、税收、注册”三落地。
3、保留建筑要求:该地块内有保留建筑三处,其中:地块西侧有两处,分别为一处控规建议保留建筑(建筑面积约995平方米)和一处50年以上历史建筑(建筑面积约4510平方米),占地面积与建筑面积以实测为准,上述两处建筑可结合地块整体开发方案平移,应积极进行修缮和再利用,并在项目实施阶段的详细设计中研究确定具体的改建、修缮和再利用方式;地块东侧有一处50年以上历史建筑,占地面积与建筑面积以实测为准,该建筑应结合地块新建建筑方案局部保留,今后在实施过程中深化保护保留措施。该三处保留建筑的平移、改建、修缮和保护由受让人出资并实施,实施完成后,控规建议的保留建筑(建筑面积约995平方米)产权无偿移交区政府指定的相关部门。 出让地块外,临近地块东北处有1处上海市优秀历史建筑(瑞�船厂旧址办公楼,杨树浦路640号),建设期内受让人应按照优秀历史建筑的要求进行施工保护。
4、该地块地下可开发三层,与规划宁远路西侧的03G1街坊、天章路南侧的03G2街坊地下一层、二层设置不小于10米的连通道,具体要求详见附加图则,并结合区域整体规划要求,统筹地上、地下空间综合利用。
5、停车配建要求:(1)根据《建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准(2014)》(一类区域)和《无障碍设施设计标准(2003)》的有关规定设置不同类型的机动车、非机动车泊位。根据《上海市电动汽车充电桩基础设施专项规划(2016-2020年)》的有关规定,须设置不少于总停车位15%的电动汽车专用泊位(其中50%为电动汽车分时租赁泊位),并在竣工验收前完成充电设施的安装,且电动汽车专用泊位不得出售。配建的停车设施应办理经营备案手续,必须保证24小时向社会开放,并对外提供错时或临时停车服务,且车位不得出售。根据规划评估,在以上配建标准之外再增加公共停车泊位数不少于100个,这100个停车泊位建成后产权需无偿移交区政府指定的相关部门,并24小时向社会开放,其中须设置不少于总停车位20%的电动汽车专用泊位。(2)停车场(库)在竣工验收前应完成电子计时收费系统(支持公交卡支付)、内部停车诱导系统、车牌识别系统等智能设备的安装。(3)停车场(库)内各类型泊位设置应避免与消防、民防、市政(集水井、排水沟等)以及其他设备设施相互占用和影响使用。(4)该出让地块内地面应设置自行车停放区域。
6、该地块涉及滨江市政基础设施及公共空间与综合环境建设工程,由政府相关部门组织,建设费用合计约22660.21万元,由受让人承担,签订出让合同后受让人与区政府指定部门联系并落实工作方案。
7、绿化及市容要求:(1)绿化:集中绿地设计施工标准参照一级公共绿地标准,按目前建设标准,每平方米不低于1000元,绿化种植要求具体按照《上海市绿化行政许可审核若干规定》沪绿容[2014]393号执行。 根据沪府办发〔2014〕39号文,新建公共建筑屋面应实施屋顶绿化,实施面积不少于建筑占地面积的30%。屋顶绿化建设技术标准依据上海市地方标准:DB31/T493-2010《屋顶绿化技术规范》。 (2)市容: 根据《上海市户外广告设施设置阵地规划(修编)》的规定,该地块属户外广告禁设区,禁止设置户外广告。该地块须将户外招牌设置内容列入项目设计方案中,并书面报送区绿化和市容局审核。设置户外招牌必须符合《上海市户外招牌设置技术规范》(SR9-2009)的规定,不得作为广告宣传设施,禁止在绿地内、本单位自有或租赁的建(构)筑物及建筑用地地界线范围以外设置。根据沪绿容[2013]201号文关于《上海市户外招牌设置管理办法》的相关要求,户外招牌设置前,设置人须至区绿化市容局办理许可设置的相关手续,经审批同意后方可设置。 该项目位于黄浦江景观核心段,须设置景观灯光设施,丰富杨浦夜景景观。根据统一规划、同步设计、同步施工的原则,该项目楼宇景观灯光要列入项目设计内容,在设计方案中要充分考虑到景观灯光建设的可行性、科学性、艺术性和整体性,并书面征询区绿化市容局意见,审核同意后与项目同步施工、同步竣工并验收。
8、该地块地上计容建筑面积108217平方米(地上计容建筑面积不包括建成后无偿移交政府的6820平方米公共服务配套设施)。
9、基地出入口数应按项目规模、性质确定,出入口的设置应安排于等级较低的道路,设置于规划天章路、宁远路,其位置与交叉口距离以及出入口之间,相邻地块出入口净距应符合规范要求。
10、受让人应当自持建筑面积不低于100%的办公物业不少于20年。如需在物业持有期内转让办公物业的,受让人必须向出让人提出书面申请,申请转让的办公物业建筑面积不得超过办公物业总建筑面积的40%,须优先转让给区政府推荐的符合杨浦区产业功能定位的企业,以及符合杨浦区产业功能定位的区政府认可的受让人控股公司,并确保税收落地,转让的书面申请经出让人审核同意后方可执行转让。

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