地块基本信息
区县 徐汇区
地块公告/公示号 201814902
合同编号 沪徐规土(2018)出让合同第17号
地块名称 徐汇区田林街道244-19地块
出让方式 挂牌
四至范围 东至:244-20、244-14B地块,南至:244-21地块,西至:蒲汇塘河,北至:244-13、244-14B地块
土地用途 租赁住房
宗地面积(平方米) 18217.2
容积率 租赁住房 3.0
计容面积(平方米) 54651.6
受让人信息
受让人 上海馨伴寓置业有限公司
出资比例 上海馨伴寓置业有限公司:100%。
受让人法定代表人 蔡勇
土地建设状况基本信息
合同签订时间 2018-10-31
约定缴款时间 第2期,签订出让合同之日起90个工作日内;第1期,签订出让合同之日起10个工作日内;
约定交地时间 付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起15个工作日内
约定开工时间 在交付土地后12个月内
约定竣工时间 在交付土地48个月内
全生命周期管理要求
建设管理 建设要求 /
租赁住房套数下限 1235
保障房配建比例(%) /
套型要求 本地块内套型面积/平方米左右的租赁住房建筑面积不小于/平方米;套型面积/平方米左右的租赁住房建筑面积不小于/平方米;套型面积/平方米左右的租赁住房建筑面积不小于/平方米。
地下空间要求 本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的,受让人应在办理建设工程规划许可证之前,与出让人签订补充出让合同,补缴土地出让金。
装配式要求 本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求,装配式建筑面积的比例为:100%,建筑单体预制装配率不低于建筑单体预制率不低于40%或单体装配率不低于60%。%,应按以下规定建设及管理:《上海市住房和城乡建设管理委员会关于本市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则(试行)的通知》(沪建建材(2016)601号)。
全装修要求 全装修租赁住房建筑面积应占总住宅建筑面积的100%以上(不包含保障性住房等),计54651.6平方米以上,保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的/%以上,计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求 1、公共服务设施:该地块内应设置建筑面积不少于总建筑面积4.5%(计2460平方米,计容)公共服务设施,其中包括:居委会、运动场、养育托管点、文化活动室、生活服务点、城市会客厅、小压站及其他需设置的公共服务设施。具体内容以审定方案为准。 地块内公共服务设施应配置于地上且位于建筑物三层以下位置,临街布置,方便到达,鼓励设施集中设置;在建筑总面积不变的前提下,具体设施类型和规模可根据实际需要进一步优化,功能配置布局应在方案审批之前深化落实,与地块方案整体设计、整体施工,在整体建成并装修完毕后产权无偿交政府。除必须由政府部门使用的设施外,其余设施在保证公益属性的前提下,可由受让人统一运营管理,并与区政府相关主管部门签订运营管理协议,落实相关管理标准要求。 244-13、14B、19地块内的公共服务设施,在满足设施总量的前提下,可在方案设计阶段,根据实际需求,在三个地块内统筹进行设施布局,从而提高各类设施的使用效率。 2、公共空间:地块内沿蒲汇塘设置宽10米的地块内部绿化空间。地块的绿线控制范围及地块内部绿化空间内,结合绿化景观综合设置6米的防汛通道和休闲步道,形成连续、良好的滨水绿化和慢行空间。 3、公共通道:于244-13、14B、19、29地块之间、在现状通道的基础上设置一条东西向的公共通道,宽度12米,并向西跨蒲汇塘架桥后与钦州路相连接。于244-14B、19、21地块之间设置一条南北向的公共通道,宽度8米,以人行为主。上述各条通道具体位置可根据方案进行微调,通道两端不得设置围墙,应保持24小时对公众开放。涉及该公共通道及蒲汇塘架桥的建设费用应由244-13、14B、19地块的受让人按三方计容建筑面积规模占比分摊。
绿化管理要求 本合同项下出让宗地中的绿地率为35%,绿化面积不小于6376.02平方米,集中绿地率:/,屋顶绿化实施面积/平方米,受让人应按以下约定建设及管理:/。
其他建设要求 /
功能管理 功能业态要求 /
引入行业要求 /
其他功能要求 /
运营管理 运营管理要求 1、该租赁住房物业严格按照“只租不售”模式管理,仅用于出租,不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。
2、由受让人建立统一的管理及服务平台,对租赁住房进行租赁管理,禁止改变用途使用、转租、群租、闲置及其他违反相关规定的行为。租约原则不超过6年。受让人应参照政府相关规定,在具体运营细则中明确相关管理要求。
3、房屋租金应在租赁管理要求中明确,并按照上海市租赁市场管理有关规定实施,租金水平应不高于市场同类房源租金水平,租金价格可根据市场租金水平情况适时调整。配套设施的租金价格参照市场执行。租赁管理未明确部分,应按政府相关管理规定执行。
物业持有要求 1)受让人应当按出让年限整体持有全部租赁住房物业,以上自持物业仅用于出租。
2)受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业(除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业除外);
建筑节能环保 绿色建筑要求 本合同项下出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑标准为:根据《上海市绿色建筑“十三五”专项规划》(沪建建材[2016]776号)的要求,按照绿色建筑一星级及以上标准建设
土壤及地下水环保要求 受让人在使用过程中发生污染的,受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定,造成严重环境污染的,出让人可无偿收回国有建设用地使用权,并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求 /
转让、出租、抵押管理 1)受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款,领取不动产权证后,应按本合同约定,进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的,同时应当完成开发投资总额的百分之二十五以上。
2)受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的,向出让人提出申请,经出让人同意后执行。
3)本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记,不得单独办理房地产权证。
4)未满足本合同约定的转让条件的,国有建设用地土地使用权及地上建筑物等不得整体或分割转让,受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。在满足本合同约定的转让条件后,受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的,应提前书面告知出让人。
5)本合同项下出让宗地需自持部分物业,应当整体抵押,不得分割抵押。抵押权实现时,受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求 1)本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的,出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例,要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金,并有权要求受让人继续履行本合同;建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的,出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分,有权按照实际差额部分占约定标准的比例,要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。
2)擅自改变土地用途和建设条件,违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的,出让人有权解除本合同,收回国有建设用地使用权。
3)受让人违反本合同约定的,由相关职能管理部门依法依规追究责任。
4)受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的,由相关职能部门依法依规追究责任。
5)若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定,出让人决定取消其竞得资格的,出让人有权解除本合同,收回国有建设用地使用权,扣除本合同约定的定金之后,返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。
受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定,出让人解除本合同的,出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施,由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施,并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值,给予受让人相应补偿。
6)因受让人违反本合同约定,出让人收回国有建设用地使用权的,出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施,由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施,并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值,给予受让人相应补偿。
特别约定 1、地下空间建设管理要求,为提高土地使用效率,244-13、14B、19地块的地下空间可统筹布局或设置连通道。涉及该地下空间或设置连通道的建设费用应由244-13、14B、19地块的受让人按三方计容建筑面积规模占比分摊。
2、地块项目建设应贯彻海绵城市建设管理要求:年径流总量控制率为70%,年径流污染控制率:50%。
3、地块内建设工程设计阶段、施工阶段应采用BIM技术。工地围墙应按照徐汇区建设主管部门意见设置并安装喷淋除尘装置。
4、地块内另需配置物业及业委会管理用房,上述房屋归业主所有,规模及要求以审定方案为准
5、地块内住宅部分中小套型住宅建筑面积不得低于住宅总建筑面积的80%,面积为43721.3平方米,中小套型住宅定义以《沪府办[2016]10号》文为准。
6、地块方案阶段须满足公共无线通信覆盖要求。

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