上海以土地政策推动产业转型升级纪略
  • 2017-08-23 11:24:00

上海以土地政策推动产业转型升级纪略

来源:中国国土资源报   作者:卢为民 张天风

 

针对存量工业用地低效利用、土地收储资金压力大、公共配套服务设施和公共绿地等开放空间不足等突出问题,上海市探索实施工业用地弹性年期出让制度,推出产业用地“先租后让”等政策,让工业用地更新驶入快车道。

细化实务指导 盘活存量用地

上海市规划和国土资源管理局认真听取园区和企业的转型需求,编制年度专项工作计划,并按照计划推进存量工业用地的盘活转型工作。

一方面,发挥示范作用,推进典型工业地块转型。该局配合相关区政府,重点推进了桃浦工业区、虹桥机场东片区、杨树浦电厂等区域整体转型和部分零星地块转型案例,明确了存量工业用地转型的关键内容,指导区政府推进政策落地。另一方面,以问题为导向,细化实务操作指导。该局聚焦具体项目和实际问题,针对存量盘活实务操作中的40个常见问题编制了《关于存量工业用地盘活常见问题和典型案例》,梳理了各种盘活方式的工作流程,有效指导基层实际操作。

此外,该局还与临港、张江、漕河泾等重点区域和园区平台建立了定期沟通机制,开展“一对一”指导。针对历史遗留问题处置、政策衔接、补缴地价、用途调整、园区配套服务用地比例、开发建设周期等问题,及时跟踪调研、主动对接服务,推进存量工业用地盘活和科技创新中心建设。

目前,上海市已有96个项目约629公顷土地纳入盘活转型计划;普陀桃浦工业区、长宁虹桥机场东片区、浦东御桥工业区等25个项目,约354公顷土地,由区政府集体决策批准转型方案;杨浦杨树浦电厂、闵行汉阳光电、漕开发浦月建设等11个项目,约82公顷土地已完成转型用地手续。

优化土地供给 提高用地绩效

68日,上海市印发的《关于创新驱动发展巩固提升实体经济能级的若干意见》(以下简称《意见》)要求,到2020年,全市工业用地规模保持在550平方公里左右,对规划工业用地予以严格管控,为制造业长远发展留足空间。该市统筹安排用地计划指标,重大战略性新兴产业项目由市统筹予以保障。各区加强对重点项目用地保障,每年工业用地减量化腾挪出的土地指标,按照不低于1/3的比例用于重点工业项目。

从已有实践来看,上海市去年工业用地供应量近9成向电子信息、装备制造、园区开发、生物医药和医疗器械等重点领域投入。工业用地投资拉动效应明显,新增固定资产投资1600亿元,若企业全部正常达产,将年度新增产出1000亿元,新增税收60亿元。其中,装备制造、生物医药和医疗器械的单位土地产出超过300亿元/平方公里,生物医药和医疗器械的土地税收超过10亿元/平方公里。

“对于上海而言,好的项目是不缺土地的,因此一定要保障制造业,特别是先进制造业的用地需求。”上海市经济和信息化委员会相关负责人表示,上海市不仅提出为发展制造业保障工业用地,还要求提高土地绩效——2020年上海的工业园区单位土地产值(已供应工业用地)要达到75亿元/平方公里。

上海市把产业类型、开竣工、投达产、产业绩效等要素纳入工业用地出让合同,严格产业准入,加强开竣工和投达产监管,建立用地绩效评价和土地使用权退出机制,实施全过程、全要素动态监管,以此提高工业用地综合利用绩效。

弹性年期出让 降低用地成本

《意见》还要求降低企业用地成本。按最高20年出让年期出让的工业用地,出让价格按照基准地价对应的最高年限进行年期修正,并可在出让合同中,约定土地使用权到期申请续期条件和续期出让价格。同时,鼓励企业采用先租后让、租让结合方式使用土地,鼓励园区平台采用先租后售方式供应产业用房。

上海市明确商业、办公物业持有地价修正办法,鼓励企业持有物业运营,降低转型成本。人才集聚的大型企事业单位、产业园区平台可利用自有土地建设人才公寓(单位租赁房)等配套服务设施。产业类工业用地配套的租赁住房等服务设施建筑面积占项目总建筑面积的比例不超过15%。同时,还鼓励符合产业导向及规划要求的现状优质企业开展技术改造,存量工业和研发用地按规划提高容积率的,各区政府可根据产业类型和土地利用绩效情况,确定增容土地价款的收取比例。

对于工业用地出让,上海市实施了土地全生命周期管理。以往工业用地的出让年限为50年,而大多数企业和产品的生命周期只有10年左右,造成大量产业用地资源闲置。对此,上海实施新增工业用地出让弹性年期制,提高土地循环利用效率,一般工业项目用地出让年期为20年,首期出让年限届满后,经对项目经营情况和合同履约情况进行评估,采取有偿协议方式续期或收回土地使用权;对有特殊要求的市重点产业项目,经批准出让年期可为20~50年。承担国家及上海重大战略的产业类或功能性项目,经认定后可按照最高50年出让年期出让。

下一步,上海市规划和国土资源管理局还将继续聚焦具体项目,综合施策有效促进土地利用绩效提升,推进制造业产业转型升级。

  

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