自持地块监管难题如何破?
  • 2017-08-23 11:25:00

自持地块监管难题如何破?

来源:中国国土资源报   作者:焦洪宝

 

去年秋天以来,北京、上海等地陆续推出需要开发商按一定比例自持运营的住宅用地。例如:81日北京平谷区成交的两宗地,居住用途建筑面积自持率分别为24%26%724日,上海首批两宗出让年限为70年,“只租不售”的租赁住房用地成交;有媒体统计,万科集团已在北京、广州、佛山将5宗自持地块收入囊中。

由此而来的问题是,自持物业运营中显而易见的困难如何破解?在土地开发阶段如何对其进行有效监管,以保证政策目标落实?

自持地块的后续监管在摸索中细化

在这轮调控中,首批四块自持物业地块竞拍201611月在北京落槌。当时的出让公告文件仅有“企业自持的商品住房将全部作为租赁住房,不得销售”的原则要求,对于开发企业可否将房产整体转让且面向终端用户仍保持租赁等后续开发问题,尚且没有公开解答。

20174月,北京市《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)明确将整体处置房产的权利放开,并交由属地政府决断,“企业破产清算,其自持商品住房按相关法律法规规定处理;企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的,须经项目所在区政府同意后整体转让”;且将对外出租单次租期定为不得超过10年。不过,《通知》对于是否允许自持物业在开发阶段进行整体在建工程的抵押融资未加以明确。

继北京之后,多个城市陆续采取了抽签、熔断、竞商业自持面积、竞住宅自持面积、加保障房指标等,改进住宅用地招拍挂方式。有的城市监管要求有所细化。例如:天津竞自持地块出让公告表述为“受让人对竞报自持的住房必须以套为单位,不得低于竞报成交的自持住房建筑面积”,“对自持住房整体办理不动产权属登记,办理不动产权属登记后以租赁方式自持经营,不得分割转让、分割抵押”。但是,天津至今尚未制订出台有关租期要求、整体处置等问题的规范性监管文件。

可见,对自持物业土地开发的具体监管要求,各地尚处于摸索阶段。

运营风险或引发企业将房产变现的冲动

自持地块未来的监管难题,很大一部分源自运营困难引发的快速变现冲动。

显然,自持地块难以通过销售迅速回笼全部资金成本,开发企业必须应对项目现金流短缺的问题。拍得多宗自持地块的万科,其管理人员在接受采访时谈到,万科开发自持住宅用地的租金回报率大概只有3%。这仅仅相当于三年至五年期的银行定期存款利率。

利润率多少本身是市场风险,然而风险一旦扩大到无力承受时,开发企业就会想方设法将房产快速变现,由此与“不得转售、只能租赁”的监管要求发生冲突,这也是为什么北京市的规定提到开发商破产清算、股权转让、合并重组从而对自持物业产权转让产生的影响。当然,自持政策既然留下了破产清算等出口,在监管方面就应该保障这些出口不会成为漏洞。

笔者判断,自持物业持续运营障碍主要以下几点:

资金的可持续性。20165月《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔201639号)明确提及“鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,向住房租赁企业提供金融支持”,“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品”,“稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”。不过,租赁房产被市场接受的预期尚不确定,无论是银行直接放贷,还是以资产为基础发行证券化产品,可以预见均不易实现且需要付出较高融资成本。

市场对租赁房产的接受度。现已有地方政府出台“租售同权”政策,广州先行一步,拟赋予符合条件的承租人子女就近入学的资格。这一政策延续拓展下去,可能将现有自持住宅逐步建成类似商品房改革前的公产房市场。

自持物业可否被司法强行处置的问题。可否因开发商(产权持有人)债务被强制执行而整体或分割拍卖自持物业?这一问题在限购政策的执行中已有所显露。20175月,江苏省高院在一份文件中规定,司法拍卖房产不受地方政府限购政策影响。而一周后南京市房管局又明确“因司法拍卖取得不动产的,按住房限购政策执行,购房者需具有购房资格”。

多方面不确定因素影响下,需要引导措施护航

自持物业地块,受多方面不确定因素的影响较大。开发企业如果陷入困境,自持物业迟迟不能顺利上市实现居住用途,或者“刚需”不能普遍接受这一产品,政策目标就会落空。也就是说,土地出让时提出的这一要求,需要以适当有效的监管措施和引导措施护航。

首先,现有自持物业的监管要求未明确是否可以整体进行不动产权的转移登记。这一问题是自持物业是否具有整体性可流转资产价值的核心。鉴于“买卖不破租赁”原则,从保障低价住房供应这一总的调控目标来看,允许自持物业整体转移产权所有人似乎并不直接影响租赁市场。但是,如果无限制地允许自持物业整体转让,将可能造成自持物业被频繁流转,新的产权人在租赁政策、物业运营管理水平、自身资信及运营的稳定性方面频繁变动,不利于租赁产品作为稳定的产品被广泛接受。对于万科、中粮等品牌开发商,承租人是比较放心的,如果物业被整体流转到一个资信、运营水平都不高的小企业名下,则可能在市场上举步维艰。

有鉴于此,笔者建议,对自持物业的整体流转,无论是建成还是未建成,应以仅允许向金融机构抵押融资为宜,且金融机构可接受的抵押价值不得超过建成房产的直接成本价值;因不能清偿债务需拍卖抵押物继而变更登记,仍要求仅通过法院强制执行程序方可进行整体拍卖和整体转让,不得进行任何分割,并继续保持只租不售的用途。此外,企业可以股权转让,但不得办理整体转让产权的物权登记。就股权转让方式是否需由政府部门审批的问题,应明确列出由开发企业提供相应的保障措施以保持对外租赁政策的稳定性,经相关部门审核后予以备案。但是要考虑到,如果开发企业透过上层实际控制人进行海外离岸公司层面的股权转让,政府监管的难度会相应加大。

其次,关于自持物业限制出售,与司法强制执行程序冲突的问题。假设法院就自持物业中的一套房产按照承租合同注明的坐落进行不动产物权拍卖,是否无需物权登记即可由买受人替代开发企业而获得完整的不动产权呢?笔者认为,因该房产在开发时即有明示的限制转让要求,法院应当尊重,但是不影响法院为执行对开发企业的债权而执行可得的租金,或降价拍卖房产的承租权。

再次,关于开发商变相出售自持物业的问题。即使一向信誉良好的大开发商愿意以一次性收取长期租金,在期满后无偿赠与的方式变相“转卖”,在现有的环境下,也难有居民敢于进行这样的长期“投资”。不过,开发商为了实现更多资金回流,可能会要求承租人交纳高额的保证金、要求承租人以购买相应的资产证券化产品为前提等等。对于这些,笔者认为可以交给市场去调控,只有一点建议:法院对未实现全面出租就资金链断裂的企业应采取断然的整体资产处置措施,防止自持物业因经营不善而持续闲置浪费。 

相关附件: