住宅只租不售 市场影响几何
  • 2017-09-29 13:30:00
 住宅只租不售 市场影响几何

来源:中国国土资源报  作者:周楚军 段金平

 

据了解,北京市今年已累计推出19个企业自持租赁房项目,分别位于海淀、丰台、大兴、房山、平谷、顺义6个区,相关地块在招拍挂阶段通过“控房价、限地价、竞自持、比方案”方式出让,住宅总建筑面积233.6万平方米,其中自持商品房面积127.5万平方米。

除了新推自持地块,引导国企自主盘活存量土地,也是发展住房租赁市场的重要一环。记者从某国有企业下属地产公司了解到,该国企在转型过程中,正在参照德国鲁尔区北杜伊斯堡景观公园的成功案例,拟在企业名下位于北京郊区的一块存量地上建设文化休闲度假区与传统工业转型示范区,其中部分土地将建设自持租赁住房。

房企自持租赁住房项目即将投放的大量房源,或将对北京市租赁市场格局产生长远影响。

持有年限与土地出让年限一致

今年4月,北京市住建委和市规土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》(以下简称《通知》),明确企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得以任何方式对外销售,自持年限与土地出让年限一致。同时,为了防范以租代售,对外出租单次租期不得超过10年。

企业自持商品房租赁活动实行市场化机制,不限定承租主体,租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定;自持商品房出租纳入北京市房屋租赁信息服务与监管平台管理,租赁合同须网上签约,并按规定办理登记备案。

“目前正在修订《北京市房屋租赁管理若干规定》,拟搭建房屋租赁信息服务与监管平台,将租赁合同登记备案职能纳入市区两级住建部门统一管理。”有相关负责人表示。

对于擅自将自持商品住房以租代售或通过其他方式变相销售的房地产开发企业,规划国土部门将据此取消相关企业后续参与北京市土地招拍挂资格,住房城乡建设部门对其开发资质予以降级或者注销。

北京康正宏基房地产评估有限公司负责人梁津告诉记者,住房租赁市场此前发展受限,很重要的一个原因是租赁合同不稳定。企业自持后可以提供专业化的服务,成为住房租赁市场的中坚力量。

“开发商自持部分或者全部商品住房,可大量增加租赁房供应,成为租赁市场的稳定剂,而自设租赁部门开展租赁业务,在管理上也更加统一规范;与此同时,《通知》禁止并严惩以租代售行为,也能从源头上有效预防政策走样。”首都经济贸易大学土地资源与房地产系主任赵秀池分析称。

长期自持考验开发商运营能力

目前,北京、上海、深圳等房价快速上涨的一线城市,越来越多的商品房地块在出让时要求企业以自持租赁的方式经营。

“自持租赁房项目与传统的商品房项目相比,对开发主体而言最大的不同在于回收投资的速度”,梁津分析说,以往招拍挂取得的土地,开发商品住宅后进行销售,一般经过2年~3年就可以收回全部投资。而运营自持租赁住宅项目,在一次性缴纳地价款后,要通过长达70年的租赁期以每年收取租金的方式收回投资成本,在北京这样一个租售比严重倒挂的城市,对开发商的资金链和运营能力都是很严峻的考验。

对于这类项目的运营,相关负责人解释说:“为培育和发展住房租赁市场,我们鼓励企业多元选择经营模式,既可以自行成立租赁管理部门,也可与专业住房租赁企业、房地产经纪机构合作经营。”

经济发展到一定阶段,住房租赁市场必然会成为满足居住需求的主要途径之一。目前,国际上发达经济体的租房家庭比例均在30%60%,而我国的住房自有率一直偏高,达到70%80%,住房租赁市场尚有很大的发展空间。

保证租金回报率是项目成功的关键

从政策层面来看,决策层发展房屋租赁市场的决心明确,思路也越来越清晰。20166月国办出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,将整个住房租赁行业的战略地位提升到一个新高度,同时明确了其时间表和发展目标:到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。2017年,中央经济工作会议公报又特别强调了“要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展”。

在实际操作层面,既然自持商品房的租赁活动实行完全的市场化机制,那么,鼓励企业挑起住房租赁市场建设主体的担子,就需要能进一步激发企业积极性的具体政策。

有业内人士分析称,对于有意专注于住房租赁业务的企业,降低成本、保证租金回报率是项目成功的关键所在。有人测算过,我国房屋租赁企业的购地成本、建安成本和后期物业运营成本的总投资,折合到每月或年度租金后,要保证住房租赁企业的租金回报率保持在5%7%,这个住房租赁项目才能正常运转下去。如果取得土地的成本过高,而自持物业租金回报率过低,在市场中又怎能吸引社会资本持续投入呢?对于如何降低开发商自持运营的资金负担,梁津提出,自持租赁项目每年租金收益稳定,应鼓励其尝试使用房地产信托投资基金进行融资。

当然,明确租赁房能依法享受与产权房完全平等的公共服务也十分重要。特别是子女的受教育资格,尤其被租房家庭看重。近日,北京市住建委等八部门联合发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》,提出了公租房可落户、符合条件租住私房也可入学等新政策,向租购房同权迈出了历史性一步。还有专家建议,各级地方政府应支持公共优质教育资源向机构化出租房较为集中的区域转移,同时鼓励住房租赁企业自主引进优质教育资源。

 

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