把握改革新动向 透视地产新机遇
  • 2018-03-27 09:20:00

把握改革新动向 透视地产新机遇

来源:中国国土资源报  作者:成立

 

“改革”一词在今年政府工作报告全文当中出现了97次,凸显了党和政府在新时期全面推进改革开放、激发市场活力和着力改善民生的决心和信心。在社会所关注的房地产方面,从今年政府工作报告里可以看出有一些变化。

房地产税从立法到落地仍需较长时日

今年政府工作报告提出要“健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。”

2013年十八届三中全会将“加快房地产税立法并适时推进改革”列入改革任务之一,标志着我国的房地产税立法正式起步。20158月,房地产税立法被列入十二届全国人大常委会立法规划。20163月,“十三五”规划纲要的表述是“完善地方税体系,推进房地产税立法”。201712月,财政部部长肖捷提出要“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则,推进房地产税立法和实施”。从政策表述的变化来看,房地产税立法从“加快”到“推进”到“分步推进”,再到今年提出“稳妥推进”,说明房地产税改革仍然是我国财税体制改革所坚持的方向,但事关“以人为本”的发展道路,须同时平衡科学性、民主性、稳定性和可操作性,工作难度极大。因此,房地产税从立法到落地实施还将经历较长的一段时间,短期内并不会对房地产市场造成实质性影响。

以差别化调控方式满足住房民生需求

在住房问题上,今年政府工作报告除了延续“房住不炒”和住房制度改革的表述外,还特别指出要“支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房”。

“支持居民自住购房需求”实际上就是满足商品房刚需,“培育住房租赁市场”主要是针对购房困难的中低收入人群,“发展共有产权住房”则主要是解决夹心层人群的购房需求。总体来看,这三种方式本质都是通过差别化调控来满足最基本的住房民生需求。今年政府工作报告再次明确支持居民刚需购房,充分表明了对群众安居问题的重视。笔者预计两会后首套房的房贷利率政策很有可能会有所松动。不过,在金融政策上,今年政府工作报告强调“强化金融监管统筹协调,健全对影子银行、互联网金融、金融控股公司等监管,进一步完善金融监管。”一方面支持刚需购房,另一方却加强金融监管,这说明中央对于住房的改善性需求和投资投机性需求仍持严控态度。

市场化改革将释放更多土地制度红利

关于土地制度改革,今年政府工作报告提出要“加快技术、土地等要素价格市场化改革”和“探索宅基地所有权、资格权、使用权分置改革”。

今年全国国土资源工作会议提出我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。这对加快土地价格市场化改革将起到重要作用。土地供应主体多元化,土地市场的充分竞争有利于降低土地交易成本,进而降低地价和房价。这对于当前正在进行的多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度改革具有基础性的支撑作用。

通过宅基地“三权分置”的政策改革,将盘活农村闲置的宅基地资源,推动农村土地资本化的进程,增加农民财产性收入和推动人口城镇化进程,也将有力助推城市的工商业资本下乡,为乡村振兴提供产业支撑。

城中村和棚户区改造带来地产新机遇

今年政府工作报告在提高新型城镇化质量方面提出,有序推进“城中村”、老旧小区改造,完善配套设施,鼓励有条件的加装电梯;在解决群众住房问题方面提出,启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。

2016年和2017年政府工作报告中棚户区改造的任务都是600万套,今年与前两年基本持平。城中村和棚户区改造的持续推进不仅可以释放相当体量的住房购置需求,而且同步建设的配套设施也将带来巨大的商业物业开发机会。在当下金融去杠杆和监管从紧的政策环境下,房企参与城中村和棚户区改造可以享受政府财政投入、信贷支持和税收优惠的相关政策,缓解一定资金压力。但是,无论城中村还是棚户区改造,都存在拆迁成本高、项目周期长、投资回报慢的问题,房企需要具有较高的综合运行实力,才能实现盈利性、公益性和长效性三要素有机结合。

(作者单位:中国人民大学公共管理学院)

  

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