2018年第一季度全国主要城市地价监测报告
  • 2018-04-26 10:21:00

2018年第一季度全国主要城市地价监测报告

来源中国国土资源报

 

地价总体情况

全国地价总体水平保持温和上行,综合、住宅、工业地价环比增速放缓;各用途地价同比增速持续上升

综合、住宅、工业地价环比增速放缓,商服地价环比增速有所上升。2018年第一季度,全国主要监测城市地价总体水平为4148元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为7350元/平方米、6666元/平方米和813元/平方米,环比增速依次为1.58%1.37%2.21%0.82%,分别较上一季度变化-0.090.25-0.26-0.02个百分点。与上一季度相比,综合、工业地价环比增速出现放缓,住宅地价增速则持续3个季度回落。

各用途地价同比增速持续上升。第一季度,全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增速依次为7.13%5.33%10.43%3.44%,较上一季度分别上升0.420.810.220.42个百分点。其中,住宅、综合、商服地价分别处于快速、较快速和低速增长状态,工业地价平稳波动。   

三大重点区域综合、商服地价环比增速均有所回落,住宅地价同比增速整体放缓

2018年第一季度,三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平,整体呈上升态势。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价水平分别为5876/平方米、7566/平方米、4448/平方米。

从环比增速看,长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价增速均放缓,依次为0.80%2.44%1.55%,分别下降0.040.250.02个百分点。长江三角洲地区各用途地价环比增速平稳运行,商服、住宅地价环比增速依次为0.36%0.92%,分别较上一季度下降0.060.51个百分点;工业地价环比增速为0.74%,较上一季度上升0.30个百分点。珠江三角洲地区商服、住宅地价环比增速依次为1.02%3.02%,分别较上一季度下降0.060.55个百分点,其中住宅地价环比增速仍处于高位运行;工业地价增速较上一季度上升0.04个百分点,为2.49%,保持较快速增长。环渤海地区商服、住宅、工业地价增速依次为1.29%2.05%1.01%,住宅地价增速较上一季度上升0.03个百分点,商服、工业地价增速分别下降0.080.07个百分点。

从同比增速看,长江三角洲地区综合地价增速为4.90%,较上一季度上升0.11个百分点;珠江三角洲、环渤海地区综合地价增速依次为10.94%7.04%,较上一季度分别下降0.290.02个百分点。珠江三角洲、环渤海及长江三角洲地区地价分别处于快速增长、较快速增长及低速增长态势。三大重点区域的住宅地价增速均有所回落,工业地价增速则整体上升。长江三角洲地区商服、住宅、工业地价增速依次为2.51%7.14%2.92%,较上一季度分别变化0.46-1.300.56个百分点,住宅地价增速保持较高位运行。珠江三角洲地区商服、住宅、工业地价增速较上一季度分别变化-0.61-0.760.93个百分点,依次为4.42%15.10%9.62%。环渤海地区商服、住宅、工业地价增速依次为6.08%9.87%3.86%,较上一季度分别变化0.15-0.490.44个百分点。

东中西部地区综合、住宅地价环比增速放缓,西部地区住宅地价环比、同比增速高于东、中部地区

从环比增速看,东中西部地区综合、住宅地价增速本季度均有所放缓。东部地区各用途地价增速保持低速增长,综合、商服、住宅地价增速下降,住宅地价增速为1.73%,较上一季度下降0.53个百分点;中部地区各用途地价增速均呈放缓态势,住宅地价增速为1.83%,较上一季度下降0.07个百分点;西部地区综合、住宅、工业地价增速较上一季度放缓,商服地价增速则略有上升,其中住宅地价增速为2.24%,较上一季度下降0.72个百分点,但仍处于较高位运行,增速超过东部及中部地区平均水平,区域内仅西安住宅地价快速增长,为7.07%

从同比增速看,东部地区综合、商服、住宅、工业地价增速依次为7.96%5.05%10.07%6.52%,较上一季度分别变化-0.41-0.45-1.00.61个百分点,住宅地价增速仍处于高位运行。中部地区综合、商服、住宅地价增速依次为5.49%7.54%7.84%,较上一季度分别下降0.981.651.44个百分点,商服、住宅地价仍增长较快;工业地价增速与上一季度持平,为1.16%。西部地区各用途地价增速均较上一季度有所上升,住宅地价同比增速为10.81%,较上一季度上升0.86个百分点,处于高位运行。

一线城市综合、商服、住宅地价环比、同比增速放缓;二线城市各用途地价环比增速回落;三线城市综合、商服、住宅地价环比、同比增速持续增长,住宅地价增速超过一二线城市

从环比看,一线城市的综合、商服、住宅、工业地价平均增速依次为1.75%1.07%1.63%2.13%,较上一季度分别变化-0.07-0.09-0.470.31个百分点。广州住宅地价较快速增长;北京住宅地价低速增长;上海、深圳住宅地价增速平稳。与上一季度比较,4个一线城市住宅地价增速均放缓。从同比看,一线城市的综合、商服、住宅、工业地价平均增速依次为8.80%4.95%10.88%8.37%,较上一季度分别变化-0.62-0.51-1.790.69个百分点。

二线城市各用途地价环比增速均呈放缓态势,除工业地价同比增速上升外,其他用途地价同比增速均呈放缓态势。综合、商服、住宅、工业环比增速依次为1.48%1.47%2.0%0.46%,同比增速依次为6.92%6.05%9.56%2.29%

三线城市综合、商服、住宅地价环比、同比增速上升;工业地价环比增速下降,同比增速则上升。综合、商服、住宅、工业环比增速依次为1.60%1.39%2.63%0.50%,同比增速依次为6.66%4.67%11.21%2.11%,其中住宅地价环比、同比增速超过一二线城市平均水平。

供地总体情况

2018年第一季度,主要监测城市商服用地供应同比增加明显,住宅用地供应比例加大,热点城市住宅用地供应连续5个季度同比增加。全国106个主要监测城市土地供应面积 4.28万公顷,是2016年以来同期供应量最高的季度,供应量环比减少48.99%,同比增加15.94%。其中商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地分别供应约0.371.031.341.54万公顷,环比分别减少19.34%28.59%16.41%68.44%,同比变化分别为31.99%22.15%30.70%-0.12%。房地产用地供应面积1.40万公顷,环比下降26.38%,同比增加24.59%,同比涨幅是2014年第一季度以来增幅最大的季度。商服用地供应同比上涨明显,增幅是近18个月内的最高值;住宅用地同比增幅是2014年以来的次高值,同比涨幅仅次于2017年第四季度。第一季度,保障性住房用地供应面积约为0.14万公顷,环比减少28.76%,同比增加30.42%

从供地结构来看,第一季度,商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地供应量占建设用地供应总量的比例分别为8.56%24.12%31.25%36.07%,较上一季度分别变化3.156.8912.18-22.22个百分点,较去年同期分别变化1.041.233.53-5.80个百分点。房地产用地供应量占比32.68%,较上个季度增加10.04个百分点,较去年同期增加2.27个百分点。住宅用地供应占比达到2014年第一季度以来的最高。

分城市类型来看,第一季度各类城市商服、住宅用地供应同比均有明显增长。其中,一、二、三线城市住宅用地供应同比分别增加4.48%22.15%24.03%。从20个热点城市来看,住宅用地供应连续5个季度同比增加,本季度增幅17.67%

市场形势分析

第一季度国际正负因素交织,但国内宏观层面总体稳定,得益于供给侧结构性改革推进和经济高质量发展特征深化,我国经济发展进入相对稳定的增长阶段,全国地价总体水平保持温和上行。

房地产政策导向稳定,调控成效显现

第一季度,中央层面对房地产调控的定调延续了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“实行差别化调控”和“建立健全长效机制”三个方面,政策导向基本稳定。政府工作报告明确了“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的总体思路。两会期间,多部委负责人表态,市场风险防控趋严,长效机制不断深化。同时,金融监管持续升级,对房地产融资进行规范化、去通道、去杠杆的管理模式成为主基调,市场资金流动性收紧。

地方层面,热点城市政策深化,调控领域不断扩围。北京、广州等明确严控个人贷款违规流入房地产市场,遏制市场泡沫;广州四大银行继续上调房贷利率。海南省明确提出优化投资结构和质量,减少房地产投资比重,继续深化“两个暂停”、中部生态核心区永久停止开发新建外销房地产等调控政策。大同市出台去库存的实施细则。调控向县区范围深入,抑制投机性需求和去库存并存。大连市、兰州市出台了针对市辖区的分类调控政策,长春市规定三环内新购非家庭唯一住房2年内不得上市交易并强化价格监管。同时,地方精准调控管理手段向区县聚焦,部分区县行政单元也发布了限售、限购的收紧调控政策。

第一季度,房地产投机行为进一步受到遏制,调控成效巩固,全国及一、二线热点城市住宅地价环比增幅持续回落。

租赁住房、人才引进等支持性政策落地

第一季度,在建立健全住房租赁金融支持体系方面,货币保持定向宽松,对建设租赁住房金融支持力度加大。多家银行明确表示,对新增优质租赁住房供给项目和激活闲置、低效利用的存量物业改造给予授信支持,如北京集体土地建租赁住房建设获农行2000亿信贷支持。

同时,政策保障基本住房需求,人才引进政策进入集中释放期。长沙市保障首套房购置需求,广州推出租购同权举措,合法租赁有学位的住房享有与业主同等的入学权利。南京提出高层次人才购买首套房不受户籍限制,杭州市将按每年出让住宅用地面积不少于 5%的比例提供用地,专门建设人才专项租赁住房。此外,武汉、成都、西安等城市也都出台相应优惠政策,吸引人才落户。

库存去化加快,市场预期平稳乐观

第一季度,库存去化速度加快,1~2月,商品房待售面积降幅达到-17.1%,连续14个月同比下降。虽然调控对市场非理性上涨有一定的抑制作用,但基于高层次人才流入预期和库存补充需求,企业对未来依然保持乐观,房产开发投资基本稳定,有所回升。2月,房地产开发景气指数101.66,达到20117月份以来的第二高值,仅次于201712月份的101.721~2月,房地产开发投资有所回升,累计同比达到2015年第一季度以来的最高。尤其是在三四线城市,房地产市场升温拉动土地市场,表现在住宅地价增幅方面,三线城市环比高于一二线城市,西部地区环、同比增幅高于东、中部地区。

后期走势预判及关注要点

2018年第二季度,随着市场调控预期趋向稳定,地方治理水平不断提高、精准调控下沉区县、住房租赁体系逐步构建,政策的连续性和稳定性将继续遏制投机性需求,促进市场稳定。未来一段时间内,土地市场将继续保持平稳,在调控措施严格执行、各项政策稳定的前提下,住宅地价增幅进一步收窄的预期持续。

下一步,一方面要围绕构建城乡统一的建设用地市场,统筹考虑区域协调发展、新型城镇化建设和乡村振兴战略推进,建立健全城、乡地价管理体系,深化研究城乡土地资源配置的内在机制。另一方面要围绕建设完善住宅租赁市场,积极探索多主体供地模式。此外,还要围绕城市定位发展和房地产调控政策的综合考量,基于城市资源环境约束边界,关注人口、资本的要素流动对市场的影响,对部分地区库存明显下降、“以房引人”政策实施等情况予以跟踪。

(中国土地勘测规划院城市地价动态监测组)

  

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