2018年房地产调控动向述评
  • 2018-04-26 10:21:00

2018年房地产调控动向述评

来源: 中国国土资源报   作者: 李欣

 

房地产调控政策与楼市走向密切相关,社会对此高度关注。前不久,兰州取消一些偏远地区住房限购政策,天津实行人才“租房落户”新政,南京、厦门、广州、青岛等地也纷纷推出一些定向宽松政策……一时引发了热议。2018年房地产调控政策走向如何?一些地方的政策微调是否意味着“调控转向”?笔者结合相关部委与中央银行、银监会等机构的年度工作部署,以及近期地方调控动态对今年房地产调控动向进行分析述评。

房地产调控年度主基调是什么?

让房地产市场回归真正的居住属性

当前房地产调控有一个前提不可动摇,这就是“房子是用来住的,不是用来炒的”。2018年,我国将继续扭转房地产市场的投机氛围,打压房地产市场的投机属性,让房地产市场回归到真正的居住属性上去,从而实现整个房地产市场的良性健康发展,从根本上防范金融风险。

从严调控,仍然是保障楼市平稳健康发展、坚持“房住不炒”的政策基调。

相关政策明确,要保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,继续严格执行各项调控措施。坚持调控目标不动摇、力度不放松。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。要深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

住宅用地是保障住有所居的,不能用来炒作投机。土地调控将强化分类调控,因城因地施策,制定住宅用地中期规划和三年滚动计划。

房地产市场的健康稳定发展,有赖于良好的市场环境,而机构违法违规操作势必会扰乱正常的市场秩序。相关部门也明确,要加大房地产市场秩序规范整顿力度,始终保持高压严查态势,严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为。

此外,住房公积金贷款因利率低,能有效降低购房成本,但放款慢、流程复杂、资金回笼慢,难博得开发商“芳心”。对此,四部委联合发文,要求开发商不得拒绝公积金贷款,否则会重罚。这不仅规范了公积金贷款流程,也保障了购房者的利益。

今年,房地产投资属性将继续被挤压。一些金融监管机构2018年主要工作任务中,在防范化解金融风险上均加大了对房地产的监管力度。房地产等资产市场容易加杠杆,具有“买涨不买跌”的特征,也容易出现顺周期波动和超调,需要针对这种特性进行逆周期调节。央行提出,2018年要加强房地产金融宏观审慎管理,银监会强调要严控个人贷款违规流入楼市。

除了政策层面的直接控制之外还有很多补位措施,比如租售并举,通过发展租赁市场、保障性住房市场增强房地产的供给,消弭过度的需求。再例如一直广受热议的房产税如果出台,将从持有环节进行调整,让房产持有者的成本有所提升,从而使房地产回到居住这一合理的轨道上来。

局地政策微调意味着“调控转向”?

调控目标没有动摇,力度也没有放松

今年1月,兰州市取消了西固区、九州开发区、高坪等偏远地区的住房限购政策。随后的几天,南京、厦门、广州、天津、青岛等城市也纷纷推出一些定向宽松政策。其中,天津市将实行引进人才“租房落户”政策颇吸引人眼球。

这些城市取消部分区域限购、推出人才安居购房,被误读为“调控松绑转向”。可事实上,调控目标没有动摇,力度也没有放松。定向取消限购、为高层次人才提供落户政策支持、租房落户只是部分城市“针对各类需求实行差别化调控政策”的最新政策注脚。

每个城市不同区域的房地产供给与需求都是不同的。房地产的调控措施是在房地产市场集体性过热的情况下,通过强制手段让住房回归真正的居住功能属性。这种方式虽然收效显著,但也会存在“一刀切”甚至在某些地方矫枉过正的现象。在房地产市场虚火逐渐熄灭后,各地监管层根据市场的供给与需求状况进行一些房地产政策的微调符合分城施策、具体情况具体分析的要求。不能因为某地政策的略微调整就放大到整个房地产市场,也不能预计整体调控趋势逆转。

我国房地产市场在人群需求和地域特点上存在明显差异性。过去一年,有的三四线城市从库存积压变为房价上涨,有的三四线城市库存规模依然较大。

针对这些差异,相关部门强调,要抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。同时,要加强市场监测分析,提高精准调控的能力和水平,进一步强化地方政府主体责任。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

有学者表示,海南省的本地人口规模最近并没有出现显著的增加,支撑海南房地产市场的刚性因素并没有出现,所以海南的房地产市场从严发展。而像兰州,一方面面临着去库存的压力,另一方面作为省会城市对于周边人口还是具有一定的虹吸效应,适度放宽房地产政策也在情理之中。

2018年房地产调控态势如何?

多主体供给、多渠道保障、租购并举

今年的政府工作报告提到,“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”随着多种新型供应模式力度加大,长租公寓等多样租房模式出现,或将促使2018年房地产市场呈现百花齐放态势。

五大国有商业银行陆续在北上广深杭等人口净流入城市“试水”住房租赁市场,阿里、京东等电商平台成为住房租赁领域“新玩家”……租购并举作为房地产长效机制建设的一个重要方面,住房租赁市场正在被日益完善的住房制度设计所激活。

根据央行年度工作会议部署,2018年要完善住房金融体系,建立健全住房租赁金融支持体系。

为了补齐住房租赁“短板”、扫清市场障碍,我国将大力发展住房租赁市场特别是长期租赁,在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场,推进国有租赁企业的建设,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台,加快推进住房租赁立法,保护租赁利益相关方合法权益。

“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度改革正在稳步落地。我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。随着土地制度改革的推进,多主体供给将拓展建设用地空间以及优化土地资源配置,尤其在建立以“住有所居”为目标的住宅用地供应体系中发挥着不可或缺的作用。有关专家表示,随着多主体供地改革推进,我国房地产市场将迎来新拐点。

  

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