2018年第三季度全国主要城市地价监测报告
  • 2018-10-24 13:37:00

2018年第三季度全国主要城市地价监测报告

来源: 中国自然资源报   作者:中国土地勘测规划院城市地价动态监测组

 

2018年第三季度,地价总体水平持续上行,综合、商服、住宅地价环比、同比增速均有所放缓;工业地价环比增速有所放缓,同比增速略有上升。全国主要监测城市地价总体水平为4286/平方米,商服、住宅、工业地价分别为7526/平方米、6977/平方米和828/平方米。

综合、商服、住宅、工业地价环比增速依次为1.53%1.17%2.13%0.88%,较上一季度分别下降0.220.040.350.12个百分点,各用途地价环比增速均有所放缓,住宅地价增速仍高于其他用途。综合、商服、住宅、工业地价同比增速分别为7.07%5.21%10.15%3.76%,较上一季度分别变化-0.16-0.12-0.270.02个百分点,增速均有所放缓。

三大重点区域住宅地价环比增速回落

第三季度,三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平,整体呈上升态势。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价水平分别为5970/平方米、7972/平方米、4612/平方米。

从环比增速看,长三角、珠三角、环渤海地区综合地价增速依次为0.65%2.71%1.79%,分别变化-0.280.12-0.07个百分点,其中长三角地区持续多季度平稳增长。

分用途看,三大重点区域住宅地价增速均有所回落。长三角地区商服、住宅、工业地价增速依次为0.28%0.71%0.65%,分别较上一季度下降0.180.530.04个百分点,其中,南京住宅地价持续下降,温州住宅地价下降。珠三角地区住宅地价环比增速下降0.11个百分点,为3.43%;商服、工业地价环比增速依次为1.26%2.63%,较上一季度分别上升0.400.24个百分点。环渤海地区商服、住宅、工业地价增速依次为1.27%2.41%1.21%,商服地价增速较上一季度上升0.37个百分点,住宅、工业地价增速分别下降0.170.08个百分点。三大重点区域中,珠海、中山、烟台、大连等城市的增速较快,住宅地价快速增长的城市分布在东部二三线城市。

从同比增速看,长三角、珠三角、环渤海地区综合地价增速依次为3.27%10.98%7.19%,较上一季度分别变化-0.870.250.11个百分点。珠三角、环渤海地区地价增速较快,长三角地区相对平稳。

分用途看,长三角地区商服、住宅、工业地价增速持续放缓,依次为1.67%4.27%2.52%,较上一季度分别下降0.681.400.30个百分点,住宅地价增速放缓较为明显。珠三角地区商服、住宅、工业地价增速较上一季度分别变化0.16-0.140.69个百分点,依次为4.29%14.35%10.56%,住宅地价增速持续放缓,但仍高于其他两大重点区域。环渤海地区商服、住宅、工业地价增速依次为5.03%9.78%4.70%,较上一季度分别变化-0.380.040.34个百分点。 

一线和三线城市住宅地价增速放缓,二线城市增速上升

第三季度,主要监测城市中,一线城市综合、住宅地价环比、同比增速放缓;二线城市综合地价环比增速与上一季度持平,商服、住宅地价环比增速上升,各用途地价同比增速上升;三线城市各用途地价环比、同比增速均放缓。

一线城市综合、商服、住宅、工业地价环比平均增速依次为1.81%1.13%1.73%2.14%,较上一季度分别变化-0.060.34-0.22-0.08个百分点。与上一季度比较,北京、上海、广州住宅地价增速放缓,深圳住宅地价增速上升。一线城市综合、商服、住宅、工业地价同比平均增速依次为7.60%4.20%7.66%8.84%,较上一季度分别变化-0.49-0.24-1.370.21个百分点。其中,广州住宅地价增速为14.48%,仍明显快于其他一线城市。一线城市住宅地价同比增幅连续7个季度收窄。

二线城市综合、商服、住宅、工业地价环比增速依次为1.58%1.52%2.09%0.65%,同比增速依次为6.90%6.20%9.45%2.47%。沈阳、大连、西安、拉萨等城市住宅地价环比增速超过4%;石家庄、济南、沈阳、大连、长春、海口、重庆、西安、太原、拉萨等10个城市住宅地价同比增速超过10%。另外,南京综合、住宅地价环比、同比仍保持负增长态势。

三线城市综合、商服、住宅、工业地价环比增速依次为1.37%0.78%2.31%0.49%,同比增速依次为7.0%4.60%11.68%2.41%,各用途地价环比、同比增速均放缓,其中住宅地价环比、同比增速由升转降,但仍超过全国主要城市及一二线城市平均水平。

热点城市住宅地价增幅回落明显,北京、青岛、上海、南京、广州、南昌、成都等7个城市住宅地价同、环比涨幅均有所放缓,南京住宅地价环比、同比仍保持负增长态势。其中,上海连续8个季度持续降速,北京连续7个季度持续降速,成都连续3个季度持续降速;11个城市住宅地价同比涨幅回落。

住宅地价环比涨幅收窄的城市增多

第三季度,全国主要监测城市中,住宅地价环比上涨的城市93个,较上一季度减少5个,其中49个城市涨幅收窄,较上一季度增加16个。住宅地价环比增速超过3.0%的城市有20个,较上一季度减少6个;地价下降的城市7个,较上一季度增加4个。此外,34个城市的地价增速稳定在-1.0%1.0%。与去年同期相比,地价上涨的城市100个,较上一季度减少1,其中,西安、烟台、安阳、珠海、中山、株洲、北海等7个城市涨幅超过20%;地价下降的城市4个,比上一季度增加1个。

调控政策工具不断丰富,热点城市地价涨幅回落

国内经济韧性不断增强,增长潜力与压力并存

第三季度,经济外部环境变数增加,国际环境对我国外贸增长、货币和资产价格稳定产生一定压力。国内方面,随着供给侧改革深化,经济适应能力和抵御风险能力有所增强,企业生产经营活动总体平稳。9月,综合PMI产出指数为54.1%,高于上月和年均值0.30.1个百分点。第三季度,个税改革、支持民营经济等改革利好政策释放,效应逐步开始显现。供给侧结构性改革成效显现,企业经营成本和杠杆率双降,企业信心增强;内需对经济的拉动不断上升,市场预期总体稳定,经济表现出强大的韧性。

同时,经济下行压力依然较大,外部贸易冲击下外贸订单减少,内部受监管趋严、地方财政增速放缓等因素影响,固定资产投资增速弱于预期,有所下滑。1月~月全国固定资产投资增速5.3%,较前值下滑0.1个百分点,基建投资累计增速4.2%,回落 1.5个百分点。总体来看,经济增长潜力与压力并存。在上述条件下,全国地价总体水平持续上行,综合、商服、住宅地价环比、同比增速均有所放缓。

房地产开发投资平稳,景气指数创近年新高

1月~月,房地产开发投资情况总体平稳,累计增速为 10.1%,下降 0.1个百分点,新开工面积、施工面积累计增速均有所加快,同时销售面积略有减少,但销售额有所提升,显示建设和销售周转速率显著提升。房地产开发景气指数持续处于高位,达到了20116月份以来的最高值。8月,新建商品住宅销售价格上涨的城市个数有所增加。房地产开发企业到位资金年内涨幅基本平稳,除贷款持续收紧外,自筹资金、定金及预付款等三季度均出现了同比涨幅扩大。企业提高去化速率,加快资金回笼,保障了企业的土地购置能力。

企业购地需求持续处于高位,根据国家统计局的数据,1月~8月,房地产开发企业土地购置面积同比增长15.6%,增速提高4.3个百分点;土地成交价款增长23.7%,增速提高1.8个百分点。成交价款增速变化低于购置面积增速变化,显示企业购置土地的价格策略有所变化。全国主要监测城市住宅地价继续保持上涨,但同、环比增幅收窄,异常交易地块数量及平均竞价溢价率有所下降。

供需两端调控持续发力,政策全面深化从严

第三季度,房地产调控的政策工具不断丰富和完善,力度持续加强。731日,中共中央政治局召开会议,指出要“合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨”“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。8月,住建部召开房地产工作座谈会,提出要加快制定住房发展规划,对楼市调控不力的城市坚决问责。

在此背景下,各地普遍加强调控力度,从供需两端发力完善政策措施,全面深化从严。浙江、河南、湖北、重庆、广州、三亚等多个省市开展了加强市场监管、打击和查处违法违规行为的专项行动,整饬市场秩序。深圳、上海、杭州、西安、长沙、南京等热点城市对企事业单位及其他机构实行限售;陕西、福州、厦门等省市出台公证摇号政策优先保障合理购房需求;广东、上海等发布共有产权住房发展的指导文件;北京、山西、广州、南京、哈尔滨、济宁、嘉兴、咸阳等地调整住房公积金贷款的政策,均以严格提取条件、降低贷款比例为主要方向;北京、济南、南京、武汉、西安、深圳、天津等城市相继出台政策意见,促进建立长效机制。

总体来看,全国层面,限购限售等持续扩围,重点保障合理居住需求,调控政策继续深化,基础制度研究不断加强,各类城市经济手段和行政手段协同发力,规范市场秩序。

各类城市从严调控,效果逐步显现。第三季度,一线城市住宅地价同比增幅连续7个季度收窄。热点城市中,10个城市住宅地价环比增速回落;11个城市住宅地价同比涨幅回落。

住宅用地供应同比涨幅达到2014年以来最高值

第三季度,全国主要监测城市土地供应面积5.81万公顷,环比增加14.51%,同比增加6.58%。其中商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地分别供应约0.351.281.392.79万公顷,环比变化分别为-2.92%26.03%9.79%14.76%,同比变化分别为27.01%31.98%10.37%-5.31%。房地产用地供应面积1.63万公顷,环比增加18.37%,同比增加30.87%。建设用地和房地产用地供应面积均为2014年以来历年同季度供应最高值。住宅用地和房地产用地供应同比增幅是2014年以来单季度最高值。

同期保障性住房用地供应面积约为0.18万公顷,环比增加33.46%,同比增加55.76%,同比增幅达到了2011年四季度以来的季度最高值。

一、二、三线城市住宅用地供应环比分别增加163.58%34.82%16.12%,同比分别变化0.42%38.97%28.83%,一线城市环比增加最为明显,二线城市同比增加显著。热点城市商服、住宅用地供应同比分别增加56.13%39.84%,住宅用地供应环比增加67.45%,是2012年以来环比涨幅最大的季度。房地产用地供应同比增加43.05%,达到20133季度以来单季度最高值。

政策稳定的前提下,住宅地价增幅或将继续放缓  

第四季度,房地产调控政策仍将延续,在严控杠杆、严防风险、严管市场的政策背景下,房地产开发投资增速或将继续趋缓。各地出台政策加强调控,预计市场将进一步回归理性预期。在政策保持稳定的前提下,住宅地价增幅或将继续放缓。

下一步,一要保持定力,坚持宏观调控政策的稳定性和延续性。当前楼市库存去化基本完成,市场出现根本性转向的趋势尚不明确,对上涨过快的城市仍需重点关注,坚持整体导向和分类调控。二要深挖潜力,加强基础研究,加强数据变化监测和预判,建立地价、房价预警机制,提升市场管理工作质量和效率。三要统筹谋划基础性制度建设,研究有效促进土地和房地产市场平稳发展的政策规划。

(全国主要监测城市指106个监测城市,第三季度杭州、厦门数据未纳入全国统计范围,实际参与统计的城市为104个; 20个热点城市是指北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都、石家庄、南昌、长沙、青岛)

 

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