租房时代,如何规范“租金贷”?
  • 2018-10-24 13:46:00

租房时代,如何规范租金贷

来源: 中国自然资源报    作者:高聚辉

 

■ “租金贷”不宜作“一刀切”处理,而是应以有效监管充分防范风险,引导其健康有序发展。

■ 应尽快明确相关业务规范与监管细则并加强行业自律。

■ 有必要对“租金贷”产生的资金沉淀进行严格监管,特别是对那些自身杠杆率较高、流动性偏紧的企业,必须确保“租金贷”资金池的相对独立性,减少资金被挪用的可能。

■ 建议将“租金贷”的有关说明和风险提示进行统一要求,以醒目的方式明确告知承租人,使消费者在充分了解产品的基础上进行理性选择。

 

930日,上海市住建委、金融办等五部门联合推出10条监管举措,明确开展个人“租金贷”业务的条件,强调防范“租金贷”引发社会风险、防范代理经租企业哄抬租金和违规经营等行为。

自构建“租购并举”住房制度以来,一系列支持住房租赁发展的政策陆续出台,其间,品牌化、规模化经营的长租公寓得到多方助力,发展迅速。然而,长租公寓潜藏的各类风险,尤其是金融风险逐渐显露。今年8月,在“我爱我家”一位前任高管公开发表“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”的言论后,不到一周时间,杭州就有一家经营长租公寓的公司因资金链断裂宣布破产,引发业界广泛讨论。

一时间,长租公寓以及“租金贷”牵动了整个租房市场的神经。“租金贷”到底是怎样一种产品?具体存在哪些风险,又该如何进行有效监管?

一种参与方复杂、存在变动性的消费分期贷款

“租金贷”指的是向房屋承租人推出的一款贷款产品,承租人与具有贷款资质的金融机构(包括银行、网贷公司、资管公司、信托公司等,以下简称金融机构)签订贷款合同,由金融机构直接将未来一段时间的租金一次性支付给房屋中介公司或长租公寓经营者(以下简称中介公司),承租人则按月以房租的形式向金融机构归还贷款。

本质上,“租金贷”是一种新的消费分期贷款,这种金融创新将传统的房租季付或年付转换成为月付,将承租人原本集中在前期的财务支出压力,转化为相对稳定的、分阶段的现金流支出。同时,“租金贷”也让中介公司更快地回收租金,有助于长租公寓的规模化发展。自如、蛋壳、相寓等长租公寓的龙头企业均推出了“租金贷”产品。

然而,与一般的消费分期贷款相比,“租金贷”存在3个明显的特别之处,这也是其备受争议的原因所在:

消费对象不同。一般的消费分期都是具体的商品,如汽车、家电等;而“租金贷”是抽象的服务或权益,即未来一定期限内的租房服务以及由此形成的债权或者收益权。

参与方不同。传统的消费分期主要是在消费者与金融机构两者之间,关系相对比较简单;而“租金贷”则至少由租房者、中介机构、金融机构和房东四者构成,关系较为复杂。如果长租公寓同时推出了资产证券化产品,涉及的关系就更加繁杂。

贷款合同的可变动性不同。传统的消费分期贷款涉及的实物产品,比如一辆汽车、一件家电,其所有权和使用权在贷款的同时已经转移到消费者手中,贷款合同一旦形成,很少会发生变动。而“租金贷”的贷款合同则不然。例如,消费者通过第三方金融机构贷取了一年的租金贷款,但在合同履行过程中,一旦需要调整租房地址甚至中断租房行为,相应的贷款合同必然会相应地变更。

“租金贷”不规范操作引发多重风险

“租金贷”等于同时帮助了承租人和中介公司两方筹措了资金,在长租公寓的成长期起到了非常重要的促进作用。与此同时,由于其不同于其他消费贷款的复杂性,以及在竞争激烈且监管滞后的情况下频现的不规范操作,“租金贷”已显露出多方面风险:

信息披露风险。“租金贷”模式看似是“两便”,然而中介公司在信息知情方面占据绝对优势,往往倾向于在没有进行充分的风险提示,甚至是承租人不知情的情况下,诱导承租人与互联网金融平台签署贷款合同。很多承租人未必真的需要减轻租房的前期一次性支出,却从交房租转换成了还贷款,承担了资金被挪用的风险。消费者的知情权和选择权受到侵犯。

资金安全风险。通过“租金贷”,中介公司将未来较长一段时间内的房租套现并自主支配,但从严格意义上讲,这部分房租并不完全属于中介公司而只是归其暂时管理,其中的绝大部分日后需要按月支付给房东。如果企业任意挪用这部分资金,后期一旦经营不善,资金链断裂,便出现了承租人交了房租、房东却无法收到房租的怪事,会让大量租客、房东同时蒙受经济损失,引发不良社会影响。

期限错配风险。因为存在支付的时间差,随着中介公司管理的房屋数量愈来愈多,在操作中可以违规用其他房屋的租金,来支付给已到按月支付时间的房东,形成典型的期限错配,类似违规P2P平台的自融资金池。而期限错配潜藏较大的流动性风险,一旦“发新偿旧”其中一个环节出了问题,比如收来大量房源却租不出去,也就是没有新的“租房贷”贷款用于按期支付给已租出房源的房东,就面临资金链断裂。

合同变更风险。从合同角度来看,金融机构的介入使原本简单的居间合同变成了一个由借贷合同和居间合同共同组成的复杂关系合同。如果居间合同发生变更,借贷合同必须随之调整,但由于前期承租人并没有直接与贷款人接触过,合同变更主要依赖中介公司的房屋管家。而现实是中介公司没有充足的动力来配合承租人变更贷款合同,多是将其作为承租人违约的理由收取违约金,甚至有些贷款机构人为制造承租人还款逾期,以此获取不当利益。

严格监管沉淀资金,充分提示潜在风险

当今,依托以信息技术和互联网为代表的新技术,新的商业模式频频崛起,“租金贷”正是在这一技术背景下应运而生的。不过,任何一个行业如果过度金融化、过度放杠杆,都会引发金融风险和社会风险。

8月份以来,有关部门已充分意识到“租金贷”的问题,北京、西安、上海等城市开始严查“租金贷”违法违规问题。对此,笔者认为,作为一种金融创新产品,“租金贷”不宜作“一刀切”处理,而是应以有效监管充分防范风险,引导其健康有序发展:

尽快明确相关业务规范与监管细则。“租金贷”之所以在发展中乱象频发,主要是没有相应的业务规范对其进行约束,各家公司出于竞争压力,快速拿房和抢占市场份额被当作公司发展的首要任务,风险被暂时搁置或后移。风险正是在这样的过程中不断累积,这样的局面亟须行业自律、监管发力。上海发布10条具体措施后,更多城市有望推出“租金贷”的监管政策。

加强住房租赁企业行业自律管理。从“租金贷”的业务流程可见,住房租赁企业在其中处于核心地位,它密切联系着其他各参与方。“租金贷”最大的风险点也在住房租赁企业,在于其缺乏监管的“资金池”。如果不加约束,少数服务商及其高管一旦出现职务侵占、挪用资金、诈骗等违法违规行为,给承租人和房东带来损失资金的风险,公司的道德风险和经营风险很有可能会向其他参与方“传染”。因此,有必要对“租金贷”产生的资金沉淀进行严格监管,特别是对那些自身杠杆率较高、流动性偏紧的企业,必须确保“租金贷”资金池的相对独立性,减少资金被挪用的可能,避免由此带来的更大风险。

明确贷款人的义务与责任。作为金融机构,既要在金融产品方面支持和促进住房租赁市场的发展,更要坚守业务底线,有效履行贷前调查、贷中审查、贷后管理的主体责任,不可将授信审查、风险控制等核心业务外包。近期,多家银行暂停“租金贷”业务正是规范这一产品的契机。

加强对消费者权益的保护,特别是知情权、选择权和公平交易权。“租金贷”之所以能够被消费者认同,主要是其可以大幅度降低承租人在前期的资金支出,同时“信用免押金”的策略也使得承租人容易忽视其中的风险。免押金其实是通过一个相对长期的贷款分期合同来实现的,免押金和月付就意味着承租人必须要承担更高的利息支出。这些承租人在选择前必须了解的内容,现在却常常被忽视,建议将“租金贷”的有关说明和风险提示进行统一要求,以醒目的方式明确告知承租人,使消费者在充分了解产品的基础上进行理性选择。

综上,“租金贷”必须回到金融创新的初心,以提高效率或降低成本为根本目的,消除现有业务模式中的痛点,如此创新的收益才能被各参与主体共享。

(作者单位:国家信息中心)

 

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